Was ist die Grunderwerbsteuer?
Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalige Steuer, die beim Erwerb eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland anfällt. Rechtsgrundlage ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG). Bemessungsgrundlage ist üblicherweise der im Kaufvertrag vereinbarte Kaufpreis — in bestimmten Konstellationen (z.B. bei Übertragungen ohne Kaufpreis) tritt der Grundbesitzwert nach §138 BewG an seine Stelle.
Die Steuer wird vom Käufer geschuldet (§13 Nr. 2 GrEStG) und ist innerhalb eines Monats nach Bekanntgabe des Steuerbescheids fällig. Erst nach Zahlung erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung, die das Grundbuchamt für die Eintragung des neuen Eigentümers benötigt. Die Grunderwerbsteuer ist damit ein praktischer Engpass im Eigentumsübergang — ohne Zahlung keine Eintragung.
Steuersätze nach Bundesland
Seit 2007 dürfen die Bundesländer den Steuersatz selbst festlegen. Daraus ergeben sich erhebliche Unterschiede — von 3,5 % in Bayern bis 6,5 % in mehreren Ländern. Bei einem Kaufpreis von 500.000 € bedeutet das eine Differenz von 15.000 € zwischen München und z.B. Köln oder Düsseldorf (jeweils Nordrhein-Westfalen, 6,5 %).
- 3,5 %: Bayern
- 5,0 %: Baden-Württemberg, Bremen, Niedersachsen, Rheinland-Pfalz, Sachsen-Anhalt, Thüringen
- 5,5 %: Hamburg, Sachsen
- 6,0 %: Berlin, Hessen, Mecklenburg-Vorpommern
- 6,5 %: Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein
Maßgeblich ist das Bundesland, in dem das Grundstück liegt — nicht der Wohnsitz des Käufers. Ein Berliner, der in München kauft, zahlt 3,5 %.
Häufige Fragen
Gibt es Ausnahmen?
Ja. §3 GrEStG nennt mehrere steuerbefreite Erwerbe — darunter Schenkungen unter Verwandten in gerader Linie, Übertragungen zwischen Ehegatten, Erwerb durch den Erben aus der Erbengemeinschaft und der Erwerb sehr kleiner Grundstücke unter 2.500 € Kaufpreis. Auch der Erwerb durch Bund, Länder und Gemeinden ist befreit.
Was zählt zur Bemessungsgrundlage?
Grundsätzlich der Kaufpreis. Mit verkauft werden in der Regel auch Rechte am Grundstück und mit ihm fest verbundene Anlagen. Bewegliche Gegenstände (z.B. Einbauküche, Markisen, Saunen) zählen nicht dazu — werden sie im Vertrag separat ausgewiesen, reduzieren sie die Bemessungsgrundlage entsprechend. Diese Aufteilung muss aber nachvollziehbar und marktgerecht sein, sonst beanstandet das Finanzamt.
Kann ich die Grunderwerbsteuer steuerlich absetzen?
Bei selbstgenutztem Wohneigentum nicht. Bei vermieteten Immobilien zählt die Grunderwerbsteuer zu den Anschaffungsnebenkosten und wird über die Abschreibung des Gebäudes (in der Regel über 50 Jahre) berücksichtigt. Bei Betriebsvermögen kann sie ähnlich behandelt werden.
Was ist mit Notar- und Grundbuchkosten?
Nicht enthalten — diese kommen zusätzlich zur Grunderwerbsteuer. Realistisch sind etwa 1,5–2 % des Kaufpreises für Notar (ca. 1–1,5 %) und Grundbucheintragung (ca. 0,5 %). Plus ggf. Maklerprovision (in der Regel 3,57 % inkl. Mehrwertsteuer, hälftig zwischen Käufer und Verkäufer).
Wann muss ich zahlen?
Der Notar meldet den Kaufvertrag an das Finanzamt. Wenige Wochen später kommt der Steuerbescheid. Ab Bekanntgabe haben Sie einen Monat Zeit zur Zahlung. Erst danach erhalten Sie die Unbedenklichkeitsbescheinigung — und das Grundbuchamt trägt Sie ein. Planen Sie also mit ein paar Wochen zwischen notarieller Beurkundung und Eigentumsübergang.
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Rechtliche Grundlagen
Maßgeblich ist das Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) — Steuersatz nach §11 GrEStG, Steuerschuldner nach §13, Steuerbefreiungen nach §3 GrEStG. Die Bemessungsgrundlage richtet sich nach §8 in Verbindung mit §9 GrEStG. Den von Ihrem Bundesland festgelegten Steuersatz finden Sie auf den Seiten des jeweiligen Finanzministeriums.
Diese Berechnung erfasst nur die Grunderwerbsteuer. Notar-, Grundbuch- und Maklerkosten sind nicht enthalten. Für die vollständige Aufstellung der Erwerbsnebenkosten konsultieren Sie bitte Ihren Notar oder eine fachkundige Beratung.